Phân khúc bất động sản công nghiệp đang diễn biến rất sôi động, nhất là trong thời gian gần đây. Các doanh nghiệp khu công nghiệp kỳ vọng tăng trưởng từ dòng vốn FDI, các dự án lớn được triển khai như Samsung, LG… cùng với lợi thế về lực lượng lao động dồi dào, chi phí lao động thấp so với các quốc gia trong khu vực, các ưu đãi thuế khi đầu tư.
Nguồn cung dồi dào
Theo nghiên cứu của Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, trong nửa đầu năm 2018, tổng diện tích đất công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ đạt 11.366ha, tăng đến 1.100ha so với cùng kỳ năm 2017. Hiện Hải Phòng và Bắc Ninh chiếm 46% tổng nguồn cung và cũng đồng thời là hai địa phương có nhiều khu công nghiệp (KCN) nhất miền Bắc. Đây cũng là hai điểm đến thu hút vốn đầu tư vào ngành công nghiệp lớn nhất trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, với khoảng 18.116ha đất công nghiệp dự kiến được đưa vào sử dụng tại vùng từ nay cho đến cuối năm 2020. JLL Việt Nam nhận định các KCN tại khu vực phía Bắc là điểm đến hấp dẫn đối với các doanh nghiệp sản xuất muốn dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc.
Cũng theo JLL Việt Nam, nguồn cung KCN phía Nam vào cuối tháng 6/2018 đã tăng cao so với quý IV/2017, với tổng diện tích đất cho thuê khoảng 37.030ha. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh và Bình Phước. Các KCN ở phía Nam thu hút doanh nghiệp từ nhiều ngành nghề đa dạng hơn như máy móc và thiết bị, dệt may hoặc sản xuất kim loại chế tạo. Các chuyên gia JLL dự báo hơn 11.940ha nguồn cung cấp đất công nghiệp dự kiến sẽ gia nhập thị trường phía Nam trong ba năm tới, trong đó các giai đoạn mở rộng của các dự án hiện có đóng góp một tỷ trọng lớn.
Ngoài ra, báo cáo JLL dự báo nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng chất lượng cao cũng tăng mạnh khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài không ngừng gia tăng. Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 8 tháng đầu năm 2018, công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài với tổng số vốn đạt 10,72 tỷ USD, chiếm 44% tổng vốn đầu tư đăng ký, xúc tác thúc đẩy hoạt động cho thuê KCN trong thời gian tới
Đơn cử, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cho biết trong nửa đầu năm 2018 đạt doanh thu thuần 1.003,7 tỷ đồng, tăng 107,2%; lãi ròng 291 tỷ nhờ đóng góp từ 3 KCN là Quang Châu, Quế Võ và Tràng Duệ. Theo chia sẻ của KBC, số lượng công ty vệ tinh cho Samsung khoảng 300 đơn vị; khoảng một nửa trong số đó đang đầu tư vào KCN Quế Võ. Trong khi tập đoàn LG đã có 3 nhà máy tại KCN Tràng Duệ và KBC đang xin giấy phép đầu tư mở rộng KCN Tràng Duệ giai đoạn 3 có tổng diện tích 687 ha. Về KCN Quang Châu, Samkwang – một doanh nghiệp vệ tinh cấp 1 quan trọng của Samsung, đã thuê 10 ha ở đây vốn đầu tư 150 triệu USD trong giai đoạn đầu và dự kiến tăng lên 250 triệu USD trong các giai đoạn tiếp theo. Nhờ đó, KCN Quang Châu có thể thu hút được thêm các vệ tinh cấp 2 đầu tư.
Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC) công bố lũy kế 6 tháng đầu năm 2018 doanh thu thuần đạt 3.494 tỷ đồng, hoàn thành 81% kế hoạch cả năm. Hồi giữa tháng 5, Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial), một liên doanh giữa quỹ đầu tư Warburg Pincus và Tổng công ty Becamex IDC, đã ra mắt tại Bình Dương. Với số vốn ban đầu khoảng 200 triệu USD, trong đó đối tác nước ngoài góp 70%, liên doanh mới thành lập này hướng tới việc cung cấp nhà kho hiện đại, nhà xưởng xây sẵn cho thuê, nhà xưởng xây theo yêu cầu của khách hàng và các sản phẩm liên quan đến bất động sản công nghiệp tại khu vực kinh tế, khu công nghiệp trọng điểm để đáp ứng cho các tập đoàn đa quốc gia. Hiện liên doanh đã mua 8 dự án với hơn 2 triệu mét vuông đất công nghiệp đang được phát triển ở Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Hải Dương và Bắc Ninh để phục vụ cho mục tiêu trên.
Các doanh nghiệp phát triển hạ tầng sản xuất nước ngoài trước đây như Amata (Thái Lan), Sembcorp (Singapore)… cũng đang gia tăng việc xây dựng, cung cấp nhà xưởng nhằm đón làn sóng đầu tư nước ngoài mới vào Việt Nam. Đơn cử vào cuối tháng 3/2018, tập đoàn Amata Việt Nam đã nhận giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới để phát triển dự án thành phố công nghiệp tại tỉnh Quảng Ninh. Dự án với diện tích 714 ha này là địa bàn mới của Amata trong việc hướng ra khu vực phía Bắc sau thành công của dự án Amata City Biên Hòa (Đồng Nai) thu hút được 165 nhà đầu tư từ hơn 20 quốc gia và vùng lãnh thổ, vốn đăng ký hơn 2,7 tỉ đô la Mỹ. Ngoài ra, nhà phát triển hạ tầng công nghiệp Thái Lan này cũng đang triển khai dự án mới ở tỉnh Đồng Nai có tổng diện tích 1.270 ha ở Long Thành (Đồng Nai), trong đó 33% diện tích dành cho phát triển khu công nghiệp.
Động lực bứt phá
Giám đốc điều hành tập đoàn Warburg Pincus, ông Charles R. Kaye cho rằng Việt Nam đang nhận được nhiều sự chú ý từ các nhà đầu tư nước ngoài vì kinh tế tăng trưởng nhanh ở khu vực Đông Nam Á và thế giới. Warburg Pincus tin rằng thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ hậu cần ở Việt Nam sẽ có tác động rất lớn đến tăng trưởng kinh tế, khi mà đang có sự dịch chuyển địa điểm sản xuất từ các nước như Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản sang Việt Nam. Theo ông Kaye, hiện chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng một phần tư Trung Quốc. Ngoài ra, sự tăng trưởng nhanh của thị trường nội địa và sự phát triển của ngành bán lẻ hiện đại đã thúc đẩy quỹ đầu tư này đầu tư vào bất động sản công nghiệp ở Việt Nam sau khi đã phát triển mảng này ở thị trường Trung Quốc, Ấn Độ…
Bà Nguyễn Hồng Vân, Trưởng bộ phận thị trường Hà Nội – JLL chỉ ra những động lực bứt phá của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam như có quỹ đất dồi dào so với các nước trong khu vực nhất là so với những nước đã phát triển công nghiệp trong thời gian dài như Thái Lan, Trung Quốc,… Việt Nam cũng đang có dân số trẻ, với hơn 92 triệu dân và độ tuổi trung bình khoảng 25 đến gần 30 tuổi, mức tuổi phù hợp với sự phát triển của khu công nghiệp. Cùng với đó là mức chi phí cạnh tranh, giá rẻ so với các nước trong khu vực, không chỉ là chi phí về đất mà còn chi phí về nhân công. Một lợi thế nữa là Việt Nam đầu tư 5,8% GDP vào cơ sở hạ tầng.
Ở góc độ là nhà tư vấn và đầu tư, ông Greg Ohan, Phó tổng giám đốc BW Industrial cho biết, sự bùng nổ trong bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã hiện rõ trong tương lai khi những thương hiệu lớn như Nike hay Adidas, tỷ trọng trước đây phần lớn nằm ở Trung Quốc thì hiện nay đang chuyển dần về Việt Nam. Bên cạnh đó, Việt Nam hiện có nguồn cung về quỹ đất để phát triển khu công nghiệp chất lượng rất tốt. “Ở Việt Nam đã và sẽ có những doanh nghiệp sản xuất đến từ Nhật Bản. Chính phủ Nhật Bản đang khuyến khích các nhà sản xuất của họ qua đầu tư ở Việt Nam thay vì đầu tư ở Trung Quốc như trước. Trung Quốc bây giờ có nhiều khó khăn cho công nghiệp sản xuất nước ngoài”, ông Greg Ohan nói.
Mai Thanh